REAL ESTATE INFO
이사 먼저 하면 2억 날린다
전세 보증금 못 받았을 때
임차권등기명령 신청 방법 총정리
2026.11.02 | 지혜냥용용
📌 핵심 요약
• 작년 한 해 전국 임차권등기명령 신청: 2만 8천 건 이상
• 등기 없이 이사 → 이사 순간 대항력·우선변제권 소멸
• 온라인 신청 비용: 총 4만 5,840원 (나중에 집주인에게 청구 가능)
• 핵심 타이밍: 법원 결정일 ❌ → 등기부 기록일 ✅부터 효력 발생
• 전세보증보험 청구 전에도 임차권등기 먼저 필수
작년 전국 신청 건수
2.8만 건+
보증금 못 받은 세입자
청년버팀목 전세대출 한도
최대 2억원
현재 한도 1억 5천만원
온라인 신청 총비용
4만 5,840원
나중에 집주인에게 청구 가능
이사 전 반드시 확인
등기부 을구
임차권등기 기록 후 이사
1. 이사하면 왜 보증금 권리가 사라질까
전세 만기가 됐는데 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때, 급한 마음에 이사부터 가는 분들이 많습니다. 그런데 이게 아주 위험한 선택이에요.
세입자에게는 법적으로 두 가지 권리가 있습니다. 대항력은 집주인이 바뀌어도 계약 기간 동안 계속 살 수 있는 권리고, 우선변제권은 집이 경매로 넘어가도 뒤 순위 채권자보다 보증금을 먼저 받을 수 있는 권리입니다.
문제는 이 두 권리가 그 집에 전입신고를 유지하고 있을 때만 지켜진다는 겁니다. 즉, 보증금을 못 받은 채로 이사를 가고 전입신고까지 옮기면, 그 순간 2억원짜리 보증금을 먼저 돌려받을 순서를 잃어버리는 거예요.
임차권등기명령은 이 문제를 해결하기 위한 제도입니다. 등기부에 "이 집에는 아직 돌려받지 못한 보증금이 있다"는 걸 법원이 공식 기록해주는 거죠. 등기가 완료되면 이사를 가고 전입신고를 옮겨도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.
[표1] 이사 전 vs 이사 후 권리 비교
| 구분 | 임차권등기 없이 이사 | 임차권등기 후 이사 |
|---|---|---|
| 대항력 | ❌ 소멸 | ✅ 유지 |
| 우선변제권 | ❌ 소멸 | ✅ 유지 |
| 경매 시 보증금 | 후순위로 밀릴 수 있음 | 선순위 권리 유지 |
| 보증보험 청구 | 불가 (등기 선행 필수) | 청구 가능 |
2. 누가, 언제 신청할 수 있나
생각보다 훨씬 흔한 일입니다. 서울 아파트·빌라·오피스텔 같은 집합건물에서만 올해 상반기 3,754건이 신청됐을 정도예요.
신청 조건은 단순합니다. 임대차 계약(전세·월세)이 끝났고, 보증금을 한 푼이라도 못 받았으면 됩니다. 월세도 해당됩니다.
집주인 동의는 필요 없습니다. 집주인이 연락을 아예 끊어버려도 신청할 수 있어요. 법원 결정이 집주인에게 전달되기 전이라도, 등기부에 먼저 기록되면 그날부터 효력이 생깁니다.
신청은 내가 지금 사는 곳 관할 법원이 아니라, 보증금이 묶인 전셋집 주소 관할 법원에 해야 합니다. 헷갈리기 쉬우니 주의하세요.
청년버팀목 전세대출처럼 전세대출을 받으면서 전세보증보험에 가입했더라도, 이 절차는 건너뛸 수 없습니다. 보증보험으로 보증금을 청구하려면, 반드시 임차권등기를 먼저 마쳐야 하기 때문입니다.
3. 온라인으로 직접 신청하는 방법
법원에 직접 가지 않아도 됩니다. 대법원 전자소송 홈페이지(ecfs.scourt.go.kr)에서 온라인으로 신청할 수 있습니다.
[표2] 임차권등기명령 신청 5단계
| 단계 | 할 일 |
|---|---|
| 1 | 대법원 전자소송(ecfs.scourt.go.kr) 접속 → 민사 신청 메뉴 선택 |
| 2 | 임대차 계약서 + 계약 종료 증빙 + 보증금 미반환 증빙 + 주민등록초본 업로드 |
| 3 | 비용 납부 후 신청 완료 (총 4만 5,840원) |
| 4 | 등기부등본 을구에 임차권등기 기재됐는지 직접 확인 |
| 5 | 을구 확인 완료 후 이사 진행 |
[표3] 신청 비용 상세 내역
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 인지대 | 1,800원 |
| 송달료 (6회분) | 33,840원 |
| 등록면허세 + 지방교육세 | 7,200원 |
| 등기신청 수수료 | 3,000원 |
| 합계 | 45,840원 |
| ✅ 2024년 4월 대법원 판결: 별도 확정 절차 없이 집주인에게 청구 가능 | |
⚠️ 이사 타이밍 주의! 보호 효력은 법원 결정이 난 날이 아니라 등기부 을구에 실제로 기록된 날부터 시작됩니다. 법원 결정 후 등기 기록까지 며칠 걸릴 수 있으니, 반드시 등기부를 직접 확인한 뒤에 짐을 빼야 합니다.
4. 등기만으로 돈이 돌아오진 않는다 — 이후 절차
임차권등기명령은 내 권리를 지켜두는 절차이지, 전세 보증금을 대신 받아주는 제도가 아닙니다. 등기를 마쳤다고 해서 집주인이 자동으로 돈을 내주는 건 아니에요.
집주인이 끝까지 돈을 안 주면, 보증금 반환 소송으로 확정판결을 받은 뒤 강제집행으로 넘어가야 합니다. 전세보증보험에 가입했다면, 길고 번거로운 소송 대신 보증기관에 보증금을 청구하는 방법도 있습니다.
[표4] 전세 보증금 못 받았을 때 타임라인
| 시점 | 해야 할 일 |
|---|---|
| 만기 전 | 계약 종료 의사를 문자 또는 내용증명으로 서면 전달 (증거 확보) |
| 만기 후 보증금 미반환 |
즉시 임차권등기명령 신청 — 이사 절대 금지 |
| 등기 완료 후 | 등기부 을구 확인 → 이사 진행 → 보증보험 청구 or 반환 소송 |
| 비용 처리 | 4만 5,840원 영수증 보관 → 집주인에게 별도 청구 (대법원 2024년 판결) |
자주 묻는 질문 (FAQ)
지혜냥용용's 한 줄 정리
전세 보증금 못 받았다면 이사 전 딱 하나 — 임차권등기명령.
4만 6천원으로 내 권리 지키고, 나중에 집주인한테 돌려받자.
📢 유의사항
• 본 글은 공개된 법원 판결 및 언론 보도를 바탕으로 한 정보 제공 목적의 글입니다.
• 개별 상황에 따라 신청 요건·절차·비용이 다를 수 있으므로 구체적 사안은 법률 전문가 상담을 권장합니다.
• 2026.11.02 기준 작성 / 법령 개정 시 내용이 변경될 수 있습니다.
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