NH프라임리츠 완전분석
코스피 급락에도 배당수익률 20% 유지하는
NH프라임리츠 오피스 포트폴리오·현재가 3,740원·투자전략
2026년 10월 18일 기준 | KOSPI 상장 리츠 | 종목코드 338100
📰 최근 뉴스 및 이슈
2026.10.13 — 강남·을지로 오피스 배당 투자 전략 주목
이데일리 기사에서 NH프라임리츠의 서울 핵심 오피스 자산 기반 배당 안정성이 주목받고 있습니다. 코스피가 7거래일간 큰 폭으로 하락한 가운데, 리츠 종목의 방어적 특성이 부각되고 있습니다.
2026.08 — 자본잉여금→배당가능이익 전환 승인
2026년 8월 주주총회에서 자본잉여금을 배당가능이익으로 전환하는 안건이 승인되었습니다. 이에 따라 향후 비과세 배당 시행 가능성이 열렸습니다. 아직 비과세 배당이 공식 선언되지는 않은 상태입니다.
2026.08.28 — 반기 배당 126원 지급
2026년 5월 28일 기준 배당락 기준으로 반기배당 126원이 2026년 8월 28일 지급되었습니다. 2025년 하반기 배당 518원 대비 규모가 축소되었으며, 회사 측의 배당 정책 조정에 따른 것으로 분석됩니다.
🏢 회사 소개
NH프라임리츠(종목코드: 338100)는 NH농협리츠운용이 2019년 5월 설립한 위탁관리 부동산투자회사(리츠)입니다. 2019년 12월 KOSPI에 상장되어 현재까지 운용 중입니다.
이 리츠의 핵심 특징은 '재간접 투자 구조'입니다. 실물 부동산을 직접 매입하는 것이 아니라, 서울 도심 대형 프라임 오피스 빌딩에 투자하는 사모리츠의 수익증권에 간접 투자합니다. 덕분에 소액 투자자도 서울 핵심 업무지구(CBD)의 대형 오피스 자산에 분산 투자하는 효과를 누릴 수 있습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 회사명 | NH프라임리츠 (주식회사 엔에이치프라임위탁관리부동산투자회사) |
| 종목코드 | 338100 (KOSPI) |
| 설립일 | 2019년 5월 |
| 상장일 | 2019년 12월 5일 |
| 운용사 | NH농협리츠운용 |
| 투자 구조 | 재간접 방식 (사모리츠 수익증권 투자) |
| 배당 주기 | 반기 배당 (연 2회) |
| 투자 대상 | 서울 도심 프라임 오피스 (서울스퀘어, 강남N타워, 삼성SDS타워, 삼성물산 서초사옥) |
📋 기업 현황 및 연혁
🏗️ 보유 자산 포트폴리오 (재간접 투자)
| 빌딩명 | 위치 | 업무지구 | 주요 임차인 |
|---|---|---|---|
| 서울스퀘어 | 서울역 앞 | CBD(도심) | 다수 기업 입주 |
| 강남N타워 | 강남구 | GBD(강남) | 다수 기업 입주, 공실률 1.4% |
| 삼성SDS타워 | 서울 강동 | EBD(동부) | 삼성SDS (공실 없음) |
| 삼성물산 서초사옥 | 서초구 | GBD(강남) | 삼성화재·삼성SDS (공실 없음) |
📅 주요 연혁
2019년 5월 — NH농협리츠운용이 회사 설립
2019년 11월 — 기관투자자 수요예측 (IPO 공모가 5,000원, 공모 규모 688억원)
2019년 12월 5일 — KOSPI 상장 (공모가 5,000원)
2020~2024년 — 반기 배당 지속, 안정적 오피스 임대 수익 창출
2026년 8월 — 자본잉여금 배당가능이익 전환 주주총회 승인, 반기배당 126원 지급
2026년 10월 현재 — 현재가 3,740원, 2026년 11월 말 차기 배당기준일 예상
👥 주요 주주 현황
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 외국인 지분율 | 0.50% |
| 외국인 최근 20일 수급 | 1.5억원 순매도 |
| 기관 최근 20일 수급 | 7.8억원 순매도 |
| 개인 최근 20일 수급 | 9.9억원 순매수 |
| 발행 주식수(2025 기준) | 1,866만 주 |
📌 수급 포인트: 외국인·기관이 순매도하는 가운데 개인 투자자가 꾸준히 순매수하고 있습니다. 배당 수익을 목표로 한 개인 투자자들의 저가 매수세가 유입되는 것으로 보입니다.
📊 재무제표 분석
📈 손익계산서 요약
| 항목 | 2024년 | 2025년 | 전년 대비 |
|---|---|---|---|
| 매출액 | 111억원 | 40억원 | ▼ -64% |
| 영업이익 | 106억원 | -2억원 | 적자전환 |
| 순이익 | 108억원 | 1억원 | ▼ -99% |
| EPS | 577원 | 8원 | ▼ -98.6% |
💡 주요 밸류에이션 지표
| 지표 | 수치 | 해석 |
|---|---|---|
| PER | 467배 | 이익 급감으로 PER 지표는 리츠에 부적합 |
| PBR | 0.64배 | 순자산 대비 할인 거래 중 (저평가 구간) |
| ROE | 0.13% | 2025년 이익 급감 영향 |
| 영업이익률 | -5.0% | 관리 비용 부담 증가 |
| 배당수익률(2025년 기준) | 약 20% | 751원 ÷ 3,740원 기준 |
⚠️ 리츠 분석 핵심: 리츠는 PER보다 FFO(운영자금흐름)와 배당수익률로 평가하는 것이 적합합니다. NH프라임리츠의 PBR 0.64배는 NAV 대비 36% 할인을 의미하며, 이는 이론적으로 저평가 구간에 해당합니다.
💹 현재가 및 시세 분석
| 항목 | 수치 |
|---|---|
| 현재가 (2026.10.16) | 3,740원 |
| 전일 대비 | -5원 (-0.13%) |
| 52주 최고 | 4,940원 |
| 52주 최저 | 3,525원 |
| 52주 범위 내 위치 | 하위 22% (저가 구간) |
| 1개월 수익률 | -1.6% |
| 6개월 수익률 | -21.8% |
| 1년 수익률 | -22.4% |
| 시가총액 | 698억원 |
| IPO 공모가 대비 | -25.2% (공모가 5,000원) |
🔭 주가 전망 및 상세 분석
▲ 상승 요인 (Bull Case)
- PBR 0.64배 저평가: 순자산(NAV) 대비 약 36% 할인 거래 중으로, 이론적 저평가 구간입니다.
- 높은 배당수익률: 현재가 3,740원 기준 2025년 배당금 751원은 약 20%의 배당수익률로, 국내 상장 리츠 중 최상위 수준입니다.
- 비과세 배당 가능성: 2026년 8월 자본잉여금 전환 승인으로 향후 비과세 배당 실시 시 세후 수익률 추가 상승 여지가 있습니다.
- 서울 핵심 오피스 보유: 삼성SDS타워, 삼성물산 서초사옥 등 대기업 장기 임차 기반의 안정적 임대 수익 구조입니다.
- 금리 인하 수혜: 기준금리 인하 사이클 전환 시 리츠 자산가치 재평가 가능성이 있습니다.
▼ 하락 위험 요인 (Bear Case)
- 2025년 실적 급락: 매출 64% 감소, 영업이익 적자 전환으로 재무 구조 악화가 우려됩니다.
- 배당 지속 가능성 불확실: 이익 대비 과도한 배당성향(9,000%+)으로 향후 배당 축소 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 기관·외국인 지속 매도: 최근 20거래일간 외국인 1.5억원, 기관 7.8억원 순매도로 수급이 불리합니다.
- 주가 하락 추세: 1년 수익률 -22.4%로 하락 추세가 지속 중이며, IPO 공모가(5,000원) 대비 25% 이상 하락한 상태입니다.
- 오피스 시장 변동성: 공유 오피스 확대, 재택근무 정착 등 오피스 수요 변화가 중장기 리스크입니다.
📅 배당 일정 분석
| 배당 구분 | 배당기준일 | 지급일 | 배당금 |
|---|---|---|---|
| 2025년 상반기 | 2025.05.28 | 2025.08 | 233원 |
| 2025년 하반기 | 2025.11.27 | 2026.03.03 | 518원 |
| 2026년 상반기 | 2026.05.28 | 2026.08.28 | 126원 |
| 2026년 하반기 (예상) | 2026.11.27 예정 | 2027.03 예정 | 미확정 |
🎯 종합 의견 및 투자 전략
NH프라임리츠는 서울 핵심 업무지구의 프라임 오피스를 재간접 방식으로 보유한 국내 1세대 상장 리츠입니다. 2026년 10월 현재 주가는 공모가 5,000원 대비 25% 이상 하락한 3,740원 수준으로 PBR 기준 순자산 대비 할인된 상태입니다.
📌 투자자 유형별 체크리스트
✅ 배당 수익 추구형 투자자에게 적합한 조건:
- 현재가 기준 2025년 배당수익률 약 20%로 예금 금리 대비 압도적 우위
- 반기 배당으로 연 2회 현금 흐름 확보 가능
- 비과세 배당 시행 시 세후 수익률 추가 개선 가능
- 서울 핵심 오피스 자산의 간접 보유로 실물 부동산 수준의 방어력 기대
⚠️ 투자 전 반드시 확인할 사항:
- 2025년 이익 급감 원인 및 2026년 실적 개선 여부
- 2026년 하반기 배당금 규모 및 배당 정책 방향
- 자본잉여금 전환에 따른 비과세 배당 시행 일정
- 주가 하락 추세 지속 여부 및 기관 수급 동향
| 투자 의견 | 전략 | 목표 |
|---|---|---|
| 배당 중심 장기 보유 | 3,500~3,700원대 분할 매수 | 배당 수익률 20% 이상 확보 |
| 단기 트레이딩 | 배당기준일 전후 수급 활용 | 차기 배당락 2026.11.27 전 |
| 보수적 접근 | 2026 하반기 실적 확인 후 | 배당 정책 방향 확인 우선 |
⚠️ 투자 유의사항 및 면책고지
본 글은 투자 참고 목적의 정보 제공을 위해 작성되었으며, 특정 종목에 대한 매수·매도를 권유하는 것이 아닙니다. 주식 투자는 원금 손실의 위험이 있으며, 모든 투자 결정은 투자자 본인의 판단과 책임 하에 이루어져야 합니다. 본 글에 사용된 수치는 2026년 10월 16~18일 기준이며, 이후 변동될 수 있습니다. 과거 배당 실적이 미래 배당을 보장하지 않습니다.
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