🏠 지혜냥용용 | 2026.06.23 청약 분석
장위 푸르지오마크원 청약 완전 정리
84㎡ 17억, 실제로 얼마가 있어야 할까?
분양가·대출규제·청약일정 2026 최신 데이터 기준
📌 핵심 요약 (확인된 데이터만)
- 평균 분양가 3.3㎡당 5,034만원 — 청약홈 공식 공개 기준 (2026.06.22)
- 84㎡ 분양가 16억1,080만~17억6,570만원, 59㎡는 13억5,250만~14억6,060만원
- 특별공급 6/29, 일반공급 6/30~7/2 — 당첨자 발표 7/8, 계약 7/20~23
- 투기과열지구 적용 — LTV 40%, 주담대 한도 최대 4억원(15~25억원 주택 기준)
- 재당첨제한 10년, 전매제한 3년, 거주의무 없음
장위 푸르지오마크원, 어떤 단지인가요?
서울 성북구 장위동 68-37 일대, 장위뉴타운 10구역을 재개발하는 단지입니다. 대우건설이 시공하며 지하 5층~지상 35층, 23개 동, 총 1,931세대 규모로 조성됩니다. 이 중 1,032세대가 일반분양으로 공급되어 올해 상반기 서울 분양시장 최대 규모의 일반분양 물량입니다.
입주 예정은 2030년 9월입니다. 장위뉴타운은 약 123만㎡ 부지에 15개 구역, 3만 2,000여 세대 규모로 서울 동북권 최대 주거 타운으로 재편되는 중입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 위치 | 서울 성북구 장위동 68-37 일대 |
| 시공사 | 대우건설 (푸르지오 브랜드) |
| 총 세대수 | 1,931세대 (일반분양 1,032세대) |
| 규모 | 지하 5층 ~ 지상 35층, 23개 동 |
| 입주 예정 | 2030년 9월 |
| 견본주택 개관 | 2026년 6월 26일(금) |
| 모집공고일 | 2026년 6월 19일 |
평형별 분양가 — 청약홈 공식 공개 기준
평균 분양가는 3.3㎡당 5,034만원으로, 2026년 6월 22일 한국부동산원 청약홈을 통해 공식 공개되었습니다. 강북권 1,000가구 이상 대단지 기준으로 역대 최고 수준입니다.
| 전용면적 | 일반분양 물량 | 분양가 범위 |
|---|---|---|
| 39㎡ | 97가구 | — |
| 46㎡ | 7가구 | — |
| 51㎡ | 6가구 | — |
| 59㎡ | 402가구 | 13억5,250만~14억6,060만원 |
| 74㎡ | 105가구 | — |
| 84㎡ | 408가구 | 16억1,080만~17억6,570만원 (평균 17억1,146만원) |
| 101㎡ | 5가구 | — |
| 114㎡ | 2가구 | — |
※ 출처: 한국부동산원 청약홈 (2026.06.22 공개 기준)
인근 단지 시세와 비교하면
분양가를 인근 신축 단지 실거래가와 비교하면 다음과 같습니다.
| 단지명 | 84㎡ 기준 가격 | 비고 |
|---|---|---|
| 장위 푸르지오마크원 | 16.1억~17.65억 | 2026년 분양가 |
| 장위자이레디언트 (4구역) | 16억2,000만원 | 2026년 5월 실거래 (12층) |
| 푸르지오 라디우스파크 | 분양권 17억~18억대 | 2027년 입주 예정 |
※ 인근 시세는 뉴스핌·청약홈 자료 기준. 시세는 변동될 수 있습니다.
장위자이레디언트의 최근 실거래가(16억2,000만원)와 비교하면, 마크원 84㎡ 최고가(17억6,570만원)는 인근 시세 대비 약 1억~1.5억원 높은 수준으로 당장의 안전마진은 크지 않은 상황입니다. 다만 입주 예정이 2030년인 만큼 현 시점 시세와 단순 비교하기는 어렵습니다.
청약 일정 한눈에 보기
| 일정 | 날짜 |
|---|---|
| 견본주택 개관 | 2026.06.26 (금) |
| 특별공급 | 2026.06.29 (월) |
| 일반공급 1순위 | 2026.06.30 (화) |
| 일반공급 2순위 | 2026.07.01~02 |
| 당첨자 발표 | 2026.07.08 (수) |
| 계약 | 2026.07.20~23 |
※ 출처: 청약홈 (2026.06.22 기준). 일정은 사정에 따라 변경될 수 있으니 반드시 공식 모집공고 재확인 바랍니다.
실제로 얼마가 필요할까? — 대출 규제 현실
이 단지는 투기과열지구·청약과열지역으로 대출 규제가 강하게 적용됩니다. 아래는 2026년 현재 규정 기준입니다.
⚠️ 2026년 대출 규제 핵심 (투기과열지구 기준)
- LTV 40% — 서울 전역 무주택자 기준
- 주담대 한도 상한 — 15억~25억원 주택은 최대 4억원까지만 가능
- 스트레스 DSR 3단계 전면 시행 — 수도권·규제지역 변동금리 대출에 스트레스 금리 최소 1.5~3%p 추가 가산. 연소득 1억원 기준 이전보다 대출 한도 약 1억1,100만원 감소
- 유주택자 추가 주담대 LTV 0% — 사실상 주담대 불가 (이사 목적 처분조건부 1주택자 예외)
84㎡ 최고가 17억6,570만원 기준으로 대략적인 자금 흐름을 계산하면 다음과 같습니다.
| 항목 | 비율 | 금액 (17.24억 기준) |
|---|---|---|
| 계약금 (1차 정액 + 잔여분) | 10% | 약 1억7,240만원 |
| 중도금 (이자후불제 40% 알선) | 60% | 약 10억3,440만원 |
| 잔금 | 30% | 약 5억1,720만원 |
| 주담대 최대 한도 (규제지역) | — | 최대 4억원 |
※ 중도금 이자후불제 40% 알선: 중도금 중 일부(40%)는 금융기관 알선 대출 활용 가능. 나머지 자납분 및 대출 조건은 모집공고 반드시 확인 필요. 개인 소득·보유 주택 수에 따라 대출 한도 크게 달라집니다.
주담대 한도가 최대 4억원으로 제한되는 만큼, 계약금과 자납 중도금, 잔금 정산을 위한 자기자본 규모가 매우 크게 필요합니다. 입주 시점 전세 활용도 가능하지만(거주의무 없음), 구체적인 조건은 입주 당시 규정과 시세에 따라 달라집니다.
청약 자격과 당첨 방식 체크리스트
| 조건 | 내용 |
|---|---|
| 청약통장 | 가입 2년 이상 + 지역별 예치금 충족 |
| 세대주 요건 | 투기과열지구 1순위는 세대주 필수 |
| 당첨 이력 | 과거 5년 이내 세대원 전원 당첨 이력 없어야 1순위 |
| 거주 요건 | 서울 거주자 우선 공급 |
| 재당첨제한 | 당첨 시 10년간 타 단지 재청약 제한 |
| 전매제한 | 당첨자 발표일(7.8)부터 소유권이전등기일까지 최대 3년 |
| 거주의무 | 없음 (입주 후 전세 활용 가능) |
🎯 가점제 vs 추첨제 비율 (투기과열지구 기준)
- 60㎡ 이하 (39·46·51·59㎡) — 가점제 40% / 추첨제 60%
- 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 (74·84㎡) — 가점제 70% / 추첨제 30%
- 85㎡ 초과 (101·114㎡) — 가점제 80% / 추첨제 20%
→ 저가점자라면 59㎡ 타입(추첨 60%)이 당첨 기회가 더 넓습니다.
입지 장단점 체크
✅ 장점
- 6호선 돌곶이역 역세권
- 장위초 품은 초품아 단지
- 장위뉴타운 3만2천 세대 신흥 주거벨트 중심
- GTX-C 광운대역 예정 (강남 접근성 개선 기대)
- 북서울꿈의숲·중랑천 녹지 접근 가능
- 이마트·롯데백화점·현대백화점 생활편의 우수
⚠️ 단점·유의사항
- 사랑제일교회 부지 단지 인접 (배치 향후 확인 필요)
- 동북선 경전철 2량 편성 — 수요 집중 시 혼잡 우려
- 인근 대비 분양가 1억~1.5억 높은 수준
- 일반분양 물량 많아 저층 배치 가능성 있음
- 2030년 9월 입주까지 약 4년 자금 대기 필요
청약, 넣어야 할까? — 지혜냥용용의 정리
📋 청약 전 반드시 점검할 3가지
- 자금 계획부터 역산하세요. 계약금·중도금 자납분까지 최소 수억 원의 현금이 필요합니다. 대출 한도(최대 4억원)가 정해진 구조에서 무리한 접근은 위험합니다.
- 재당첨제한 10년을 꼭 고려하세요. 이 청약에 당첨되면 10년간 다른 인기 단지 청약 기회가 막힙니다. 기회비용 계산은 필수입니다.
- 중복 청약에 주의하세요. 같은 날 청약하는 노량진 뉴타운(드파인 아르티아)과 당첨자 발표일이 동일해 중복 청약이 불가합니다.
장위 푸르지오마크원은 서울 동북권에서 오랫동안 기다려온 대단지 분양입니다. 장위뉴타운의 완성도가 높아질수록 입지 가치도 올라갈 가능성이 있습니다. 다만 현재 시점에서 안전마진이 넉넉하지 않고, 강력한 대출 규제와 스트레스 DSR 3단계 하에서 자금 부담이 상당합니다.
결국 실거주 목적 + 충분한 자기자본이 있는 경우라면 긍정적으로 검토할 수 있는 단지입니다. 투자 목적 단기 시세차익을 기대하는 접근은 현재 조건에서 신중히 살펴봐야 합니다.
⚠️ 투자 유의사항 : 이 글은 청약 참고용 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 대출 한도·청약 자격·일정은 모집공고 시점 및 개인 조건에 따라 달라질 수 있으며, 반드시 공식 입주자 모집공고(청약홈)를 직접 확인하신 후 판단하시기 바랍니다. 부동산 투자 판단과 책임은 본인에게 있습니다.
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